Альфа недвижимость
г. Вологда, ул. Батюшкова д. 7, 3 этаж, офис №8
т.: +7(964) 671-55-44, т./ф.: +7(911) 543-53-93, Email: an@an35.ru

Преимущества эксклюзивного договора

Первый этап сделки с недвижимостью для покупателя – это поиск подходящей квартиры. Для продавца же первая стадия сделки – это ожидание, когда его квартиру найдет покупатель. Нужно ли продавцу уже на этом этапе заключать договор с одним из агентств? Что для него выгоднее – позвонить сразу в несколько фирм, сообщить им о своей квартире и ждать, или отдать документы в одно-единственное агентство?

Большинство владельцев недвижимости выставляют свою квартиру на продажу сразу в несколько агентств. При этом документы хозяин хранит дома, и никаких договоров ни с одним из агентств не заключает. Совсем по-другому все происходит в условиях эксклюзивного рынка. Владелец квартиры заключает с одним агентством эксклюзивный договор – передает фирме исключительное право на продажу своей квартиры и документы на нее.

Однако главной причиной отказа продавцов заключать эксклюзивный договор является страх оставить свои документы в агентстве недвижимости. В советах, которые можно найти в печатных изданиях, преобладают рекомендации даже не показывать документы на квартиру посторонним людям. Абсолютно верно. Однако обратиться в известное, зарекомендовавшее себя на рынке недвижимости, агентство можно.

Что же может произойти на практике, если отдать кому-то свои документы на квартиру? Во-первых, даже если Вы потеряли или у Вас украли правоустанавливающий договор, ничего ужасного и непоправимого не происходит. Если владелец квартиры посчитает, что у кого бумаги, тот и хозяин – его будет очень легко шантажировать, запугать и использовать в своих целях. Свидетельство о праве собственности, которое хранится дома, лишь подтверждает Ваше владение квартирой. Второй подлинный экземпляр Вашего договора обязательно хранится у нотариуса или в органах приватизации, где Вы получали правоустанавливающие документы. В Управлении Федеральной регистрационной службы, где регистрировалось право собственности, обязательно есть заверенные копии документов и сведения о том, кому квартира принадлежит.

Грамотный человек может восстановить утраченные бумаги (получить дубликаты) за короткий срок. Поиск доверенного лица и подписание с ним договора - первый шаг к удачному завершению сделки.

В чем же состоит суть эксклюзивного договора?

Агентство, с которым у Вас заключен эксклюзивный договор и которому Вы доверяете сопровождение сделки, принимает от Вас на хранение документы на квартиру и обязуется приложить максимум усилий для того, чтобы в кратчайшие сроки найти покупателя, способного купить ее по максимальной цене. Продавец обязуется в течение срока действия эксклюзивного договора не продавать квартиру в обход агентства без уплаты агентского вознаграждения и все переговоры о продаже вести только через своего агента. Особо отметим то, что подписание эксклюзивного договора с риэлтером, который сможет грамотно построить процесс подготовки к продаже и саму сделку, не является ущемлением Ваших интересов. Такие условия выгодны всем – и продавцам, и покупателям, и риэлтерам.

Преимущества заключения эксклюзивного договора

Новичок на рынке недвижимости вполне может стать жертвой мошенников. Давая информацию в несколько агентств недвижимости, вместо встречи с покупателями Вы рискуете нарваться на людей, которые попытаются завладеть вашей недвижимостью преступным путем. При этом Вам вряд ли удастся выяснить, откуда произошла утечка информации. Только если Вы заключаете эксклюзивный договор и сдаете документы на хранение, компания полностью отвечает за Вашу безопасность. Как только мошенники узнают, что по вашему объекту заключен эксклюзивный договор и документы хранятся в компании, они не станут проявлять интерес к Вам и Вашей недвижимости. Некоторые владельцы квартир, чувствуя себя достаточно уверенно, самостоятельно подают объявления о продаже на домашний телефон. Сразу скажем, что вероятность найти покупателя и оформить сделку без участия посредника близка к нулю. Куда больше вероятность пригласить на просмотр криминальных личностей. Даже если Вам позвонит непосредственно покупатель, он привлечет для проведения сделки специалиста. Покупателю он нужен для того, чтобы оценить юридическую чистоту сделки и провести передачу денег безопасно для ПОКУПАТЕЛЯ. Это означает, что знания и рычаги воздействия на ситуацию будут не на Вашей стороне.

При заключении эксклюзивного договора вас обязательно посетит риэлтер. Он непременно предъявит удостоверение компании, даст вам свою визитку. Может возникнуть вопрос, для чего проводится просмотр без участия потенциального покупателя. Это делается для того, чтобы риэлтер выявил преимущества квартиры, а затем обратил внимание покупателей именно на них, сгладив при этом недостатки. Также специалист проверит документы и определит, что нужно подготовить к сделке.

Только по предварительной договоренности в удобное для вас время риэлтер будет приводить на просмотр потенциальных покупателей. Информацию о вашей квартире может запросить для своих клиентов любая риэлтерская компания города. Но и в этом случае вы будете иметь дело со своим риэлтером, с которым вы уже успели найти общий язык. Это немаловажный момент, обеспечивающий вашу безопасность.

Невозможно назвать точную стоимость объекта недвижимости, услышав его описание по телефону. Риэлтеры изучают аналогичную недвижимость в Вашем районе, выявляя, чем другие объекты лучше, какие имеют недостатки, анализируют ожидания рынка, спрос и предложение, цены реальных продаж, а не цены предложения, указанные в печатных каталогах. Такой подробный маркетинг позволяет реально оценить объект недвижимости и показать покупателю все его достоинства по сравнению с аналогичными. А большой объём работы связан с затратами сил и времени агента. Заключая эксклюзивный договор с агентством, Вы получаете возможность выгодно продать свою недвижимость в кратчайшие сроки.

Заключение эксклюзивного договора выгодно продавцу. Допустим, продавец не заключил ни с кем эксклюзивный договор. Он выставил свою квартиру в десять агентств. В результате, вполне вероятно, что его квартиру не станет рекламировать ни одно из них. Потому что если эксклюзивного договора нет, то ни одна риэлтерская фирма не берет на себя обязательств по рекламе квартиры. Получается, что вроде бы все фирмы занимаются квартирой – и в то же время никто.

В каких изданиях дать рекламу о продаже недвижимости? Стоит ли развешивать объявления на подъездах и остановках или лучше всего прибегнуть к возможностям Интернета? И какие финансовые затраты на рекламу обеспечат ее отдачу? Все эти вопросы не стоят перед продавцом, заключившим эксклюзивный договор. Агентство запускает эксклюзивную рекламу по своим многочисленным, безотказно действующим информационным каналам (газеты, ТВ, Интернет, т.д.). Полнота и широта рекламы продаваемого объекта обеспечивают ее эффективность и, в конечном счете, успех всей сделки. Такие временные и финансовые затраты на рекламу возможны только если компания уверена, что Вы сотрудничаете только с ней. Заключая эксклюзивный договор, Вы получаете максимально эффективную рекламу.

Случается, что срок эксклюзивного договора не истек, а продавец, в силу ряда причин, передумал продавать квартиру (все в жизни бывает). Агентство возвратит продавцу его бумаги по письменному заявлению с объяснением причин, потому что не отдать документы оно не может.Итак, если продавец назначил за квартиру вполне реальную цену, выбрал хорошее агентство, добросовестного риэлтера и заключил правильный договор – эксклюзив для продавца очень выгоден. Потому что один добросовестный риэлтер, заключивший эксклюзивный договор, способен отработать лучше, чем десять фирм, не заключивших такой договор.

Нужно отметить, что эксклюзивный договор удобен и для покупателя. Покупая эксклюзивную квартиру, вы лучше защищены от мошенничества. Предположим, кто-то пытается продать так называемую криминальную квартиру, то есть такую, у которой не в порядке документы. Что-то было в истории предыдущих продаж этой квартиры, из-за чего последующие сделки могут быть признаны недействительными. Что делает человек, продающий такую квартиру? Выставляет ее во все агентства и при этом, естественно, не заключает эксклюзивный договор. Психология мошенника такова, что он никогда не понесет документы в агентство, зная, что его там могут поймать на жульничестве. Он держит их у себя до последнего — пока не появится покупатель, надеясь, что потом сможет быстро-быстро продать квартиру, и в спешке на нарушения в документах никто не обратит внимания.

Итак, мошенник позвонил по телефону в 10 разных агентств и везде выставил эту квартиру. Допустим, какое-то из 10 агентств нашло покупателя. Но риэлтер там оказался добросовестным и прежде, чем совершить сделку, тщательно проверил документы. Проверил, обнаружил нарушения. И естественно, хорошая риэлтерская фирма отказывается от сделки, чтобы не подводить покупателя.Ну и что? Эта же квартира осталась в базах данных других агентств. Не продало одно агентство, значит, продаст другое – то, где менее тщательно проверяют документы.

Так что при отсутствии эксклюзивного договора возможности для жульничества — довольно обширные. Ведь рано или поздно — но кому-то мошенник криминальную квартиру продаст. Заканчивается это, как правило, тем, что возникает судебное дело, связанное с одной из предыдущих сделок по этой квартире, а страдает ни в чем не повинный покупатель.

Существует еще один момент, на который покупатель должен обратить свое внимание. Сейчас в Вологде риэлтерские фирмы работают с огромными базами данных. В базе среднего агентства находится более 500 квартир. Очевидно, что риэлтеры не видят всех этих квартир; смотрят их только выборочно, когда ездят с покупателями. Не видят риэлтеры и документов – ведь бумаги до самого последнего момента хранятся не в агентстве, а у продавца.

В результате риэлтеры плохо представляют себе, что же за квартиры они, собственно, продают. И когда покупатель начинает спрашивать подробности об интересующем его жилье, как правило, риэлтеру нечего ответить. А это вызывает у покупателя естественное раздражение – как вы можете предлагать что-то, чего сами не видели и не знаете? Чем вы, вообще, торгуете?

Но ни одно из агентств эту ситуацию изменить не может – ведь посмотреть все варианты квартир риэлтеры просто физически не способны. Если же риэлтер заключил с продавцом эксклюзивный договор – он обязательно съездит на квартиру и посмотрит, что она из себя представляет. Куда выходят окна, в каком состоянии само жилье, в каком состоянии подъезд – все это он может теперь рассказать покупателю, которому уже не придется ехать самому осматривать квартиру – значительную долю информации он может получить по телефону. Это удобно как покупателю – ему не нужно затрачивать время на выезды в квартиры, которые ему явно не подходят, так и продавцу – его не будут тревожить лишними визитами, которые все равно не закончатся продажей его квартиры.

Основами профессиональной квалификации в агентстве недвижимости «Альфа недвижимость» являются корректность и тактичность. Поэтому, если клиент отказывается от эксклюзивного договора, то ему не будут навязывать такую форму работы. Однако надо понимать, что приоритетным для нашего агентства недвижимости является именно работа по эксклюзивным договорам, подтверждающим серьезность намерений клиента. Не заключая эксклюзивный договор, Вы сами ставите себя в менее выгодное положение по сравнению с теми, кто выбрал эту форму работы. Конечно, это не означает, что агент не будет заниматься Вами. Просто работа может занять больше времени. Но решение остается за Вами.

Прочитано 4422 раз

Самые популярные объекты

  Коммерческая недвижимость Загородная недвижимость Юридическое сопровождение Срочный выкуп Земельные участки Жилая недвижимость